住んでみたい”あの街”の将来を予測する

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“あの街に住んでみたいな”という願望、誰しもありますよね。そんな人々の願望が毎年調査結果として公表されています。

人気の街はいったいどこなのでしょうか?

リクルート住まいカンパニーから毎年発表される「みんなが選んだ住みたい街ランキング」2016年の関東版では5年連続1位の王者「吉祥寺」が2位に陥落、代わって「恵比寿」が1位に躍り出るという波乱が起きました。()は昨年の順位です。


1位(2) 恵比寿

2位(1) 吉祥寺

3位(3) 横浜

4位(5) 武蔵小杉

4位(12) 自由が丘

6位(4) 目黒

7位(9) 池袋

8位(10) 新宿

9位(17) 東京

10位(15) 二子玉川

(※出典:リクルート住まいカンパニー)

アトレ恵比寿西館がオープンするなどオシャレな雰囲気と利便性が相まって「恵比寿」が人気が高いのもうなずけますね。さらに順位変動を見ていくと、「武蔵小杉」が5年連続順位を上げていることがわかります。駅前にどんどん建つタワーマンションが住む街としてのキャパシティを感じさせてくれますし、グランツリー武蔵小杉などの複合施設も利便性が高い街としてのイメージアップに一役を買っているはずです。

冒頭にも記載しましたが、願望だけならどこにでも住めますが、1位の恵比寿の家賃相場はかなり高い!同社の発表する「JR山手線の家賃相場情報(賃貸)」を見てみると、1K/1DKでは13.3万円と山手線内29駅中恵比寿が最高額。3LDK/4Kに関しては原宿、渋谷に次いで39.2万円というお値段。一般的なサラリーマンにとっては、住みたいという願望だけで選択候補としてはあまり現実的ではない気がしてきました。

ということで、少し現実的なエリアに焦点を当てて“みんなの住みたい街”には願望や妄想だけでなく人が移り住んでくるのか?これから人が増えるのか?を検証してみたいと思います。

少々独断と偏見も入りますがターゲットは安定の第三位、私も大好きな「横浜」。

ちなみに…これから人が増えるかを検証すると書きましたが”将来の人口変動がわかるの?”と思われる方、いらっしゃるかと思います。それが、実はあるのです。

先ずは誰でも手に入れることができるオープンデータについて。

少し長い機関名で、私も聞いた時に少し驚いたのですが「国立社会保障・人口問題研究所(厚生労働省の施設等機関)」が「日本の地域別将来推計人口」というデータを公表しています。この推計データは、将来の人口を都道府県別・市区町村別に求めることを目的としたもので、2010年の国勢調査を基に、2010年から2040年までの30年間(5年ごと)について、男女年齢5歳階級別の将来人口が推計されています(福島県においては全県での推計のみ実施)。

推計方法としては、3つの人口変動要因(出生、死亡、および人口移動)の仮定に基づいて、コーホート(同じ年に生まれた人たち、いわゆる同世代の人々の集団)毎に将来人口を推計する”コーホート要因法”が使われています。コーホート要因法についてはここでは割愛しますが、詳しく知りたい方は厚生労働省ホームページで公開されている「将来人口推計の方法と検証」をご参照ください。

3PDG On Demandの無償コンテンツでは「日本の地域別将来推計人口」として上記データを閲覧できます。 ①2010年と2015年 ②2010年と2020年 ③2010年と2025年 ④2010年と2030年 ⑤2010年と2035年 ⑥2010年2040年 時点の人口分布を比較した増減率を見ることができます。

以下図は一例として、横浜市全域の上記①③⑤の増減率を地図上に表現したものです。エリアの色が赤いほうがプラス、青いほうがマイナスです。一番左の図①の段階(2015年)ではまだ全体的に緑の状態ですが、真ん中の図③の段階(2025年)では水色のエリアが増えてきて、右図⑤の段階(2035年)になると南部を中心に半数程度の区が青若しくは水色に表示されているということが分かります。日本の人口減少傾向については周知の事実ですが、都筑区、港北区のように人口が減少しないと推計されているエリアも存在するということが分かります。

店舗の出店計画を立てる際、購買客が多い場所に出店したいと思いますよね。例えば計画してからオープンまで2,3年を要する場合“今”よりも“将来”のその場所の市場規模を把握したいと思いますよね。将来を見据えた戦略的な出店計画、または店舗統廃合計画を立てる際に“将来人口推計”データの活用は有効です。

その場合に“区”という単位では大まか過ぎるのでもう少し細かくエリアを見ていきたいと思われるでしょう。3PDG On Demandでは、そのような実務レベルのニーズに応えるコンテンツ、「エリアポテンシャル分析(将来推計人口)」をご用意しています(紹介動画はこちらからご覧いただけます)。

本コンテンツは、先にご紹介した「日本の地域別将来推計人口」と同様に2010年の人口を基準に2015年から2040年までの5歳ピッチで人口がどのように増減するかをエリア別にみることができるデータですが、違いはそのエリア粒度。「日本の地域別将来推計人口」が市区町村のレベルまでしか見れなかったのに対し、「エリアポテンシャル分析(将来人口推計)」では町丁・字単位で人口分布を推計集計されています。では具体的に見ていきましょう。

上左図は、無償コンテンツ「日本の地域別将来推計人口」で横浜市において将来にわたり最も人口が増加すると推計されている都筑区の2010年から2020年にかけての人口増減を表したものです。都筑区全域ではこの10年間で13%の人口増が見込まれているということがわかります。因みに都筑区は横浜の北部に位置し、港北ニュータウンの中心部であるセンター北、センター南を中心に新興住宅地と分譲マンションが集積する典型的なベッドタウンです。

これを町丁・字レベルに細分化したものが右図「エリアポテンシャル分析(将来人口推計)」です。都筑区の中でも差異があることが分かりますね。先に実際どこに店舗を出店するのかを検討する際に“区”レベルでは大まかすぎるとお伝えしたことの意図がお分かりになると思います。

このレベルまで細分化されていれば駅周辺に地元密着型のスーパーマーケットを新設する場合、センター北駅、センター南駅、仲町台駅いずれのエリアが将来市場規模が大きいのかということを数字に基づいて分析・判断することが可能になります。

今回はほんの一例として横浜のとある区にフォーカスしましたが、日本全体を俯瞰したり、具体的に自社店舗の商圏の将来の人口変動を見たり、自治体が公開している都市計画と見比べてみるとなかなか面白いですよ。

色々深堀りしてみたくなりましたか? 是非皆さんも3rd Party Data Gallery On Demandを使ってみてくださいね。

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